Покупатели апартаментов в центре жалуются, что им не дают места в садах и школах.
Покупатели новосибирских апартаментов начали жаловаться депутатам на то, что им не положены места в детских садах и школах, а вместо постоянной регистрации оформляют только временную. И хотя при покупке они получают права на владение не квартирой, а нежилым помещением в гостинице, депутатов растущее число таких горожан начинает всерьёз беспокоить. Настолько, что они даже обсудили этот вопрос на специальной комиссии. Почему власти не могут законно регулировать строительство апартаментов, нужно ли это и почему проблема вдруг обострилась, разбиралась журналист НГС Лиза Пичугина.
Что покупают под видом жилья
Вслед за Москвой новосибирские депутаты всерьёз озаботились строительством апартаментов. 17 февраля эту тему даже вынесли на обсуждение комиссии по градостроительству горсовета. По словам депутата Игоря Салова, к нему «в последнее время зачастили» покупатели такого жилья.
— Приходят люди, которые приобрели, с их точки зрения, квартиры, и требуют у меня помощи, чтобы я поставил их на очередь в детское дошкольное учреждение. Был один заявитель, который пожаловался, что ребёнка не взяли в школу, кто-то жаловался на обслуживание в поликлинике и так далее, — рассказал коллегам депутат. — Я с большим недоумением увидел, что эти люди — даже не уроженцы города Новосибирска: они приезжают из ближнего зарубежья, были представители из Новокузнецка, омичи. Здесь они, приобретая подобное нежильё, получают временную прописку — на неё и ссылаются. Я с юристами проконсультировался, мне сказали, что временная прописка не даёт никаких прав из тех, что мы называем соцкультбытом.
Фактически, продолжает Салов, люди обвиняют власти в том, что те позволяют застройщикам их обманывать: продаются апартаменты часто по тем же принципам, что и квартиры в жилых домах, но при этом статуса жилья не имеют — формально это нежилые помещения.
Эксперты неоднократно называли апартаменты своеобразной «лазейкой» для застройщиков: фактически они строят жильё там, где по нормативам его строить нельзя, а требований к ним куда меньше, чем к жилым домам. Например, для них не устанавливается плотность застройки, требуется меньше парковок, а детские и спортивные площадки не требуются вообще.
По информации начальника главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска Виталия Столбова, сегодня в городе 22 объекта считают апартаментами, из них 13 находятся на стадии строительства. Самые известные — построенные «Жуковка» (где, впрочем, апартаментами управляет международная сеть Ramada by Wyndham, а помимо них есть и жилые квартиры), «Парк Резиденс» и JET Apartments и строящиеся ApartRiver, «Инские холмы», BonApart и пока безымянный проект «Группы Мета».
По документам такие здания — гостиницы или многофункциональные комплексы, поэтому на этапе получения документов предсказать, будет здесь отель с мировым именем или пара сотен отдельных владельцев, невозможно, подчёркивает Столбов.
— Если мы попытаемся урегулировать данный вопрос на уровне вида разрешённого использования «гостиничное обслуживание», мы не только вступим в противоречие с федеральным законодательством, но и похороним гостиничный бизнес на территории города, потому что гостиницы в чистом виде, если нормативы будут полностью соответствовать жилым объектам, в городе никто строить не будет, — пояснил представитель мэрии.
Можно ли решить проблему и как
Острее проблема стоит в Москве, откуда этот формат жилья и пришёл в Новосибирск, заметил глава УАСИ Евгений Улитко: там его доля занимает уже до 23% рынка. В Новосибирске — пока только до 4%, но число проектов растёт. Ситуация развивается просто непрогнозируемо, считает депутат Валерий Науменко.
— Москва справляется только потому, что жрёт бюджет, в том числе и наш. Если у нас будет четверть подобных ферм для разведения людей — я не знаю, как это назвать, — мы загнёмся, — уверен он.
«Необходимо в темпе бега решать этот вопрос, чётко определить, что это и куда, с ушами оно, с хвостом — что это вообще такое»
Валерий Науменко, депутат Совета депутатов города Новосибирска
В столице на локальном уровне сейчас рассматривают возможность предоставлять владельцам апартаментов постоянную регистрацию, а на федеральном проблему рассматривает Минстрой. Один из вариантов, который предложили новосибирские депутаты — регулирование на уровне земли, когда чётко определяются места, где можно строить именно апартаменты, а где — гостиницы.
Другой вариант — внести разъяснения в договоры долевого участия, чтобы покупатели, подписывая их, расписывались заодно и за все связанные с таким жильём риски: от того, что у них не будет прав на общедомовое имущество, до невозможности получить постоянную регистрацию, налоговый вычет, места в детском саду и школе.
В ГК «ВербаКапитал», уже построившей один апарт-комплекс в Новосибирске и сейчас строящей новый, считают, что дополнительное регулирование на пользу рынку не пойдёт.
— Зарегулированность рынка, по нашему мнению, приведет к однообразию и выхолощенности направления, которое не будет интересно ни застройщикам, ни потребителю, ни городу в целом, — заметили в компании.
Гендиректор «Группы Мета» Владимир Мартыненков в свою очередь признал, что рынок нуждается в неких правилах.
— Идеологически апартаменты — это совокупность юнитов, которые приобретаются с целью сдачи в аренду. Это в идеале и это правильно, — говорит он. — Меня больше беспокоит использование таких объектов для коммерческих целей, для офисов, например, потому что это совершенно другой формат деятельности. Запретить использовать так объекты мы не можем. Но если у меня объект построен как гостиница, то он должен функционировать как объект для проживания людей.
Как проверить — апартаменты или квартира
По словам специалиста компании «Этажи» Романа Петренко, в ряде апарт-комплексов на площадке действительно могут соседствовать жильё, офис и салон красоты. К такому готовы не все покупатели: Петренко рассказал, что однажды покупателям апартаментов пришлось искать новый вариант, потому что в таких условиях жить они не смогли. Эксперт считает, что это происходит, потому что и застройщики не до конца понимают, как эксплуатировать такую недвижимость, и покупатели ориентируются больше на цену и место, выпуская из внимания всё остальное. Как правило, квартиры в апарт-комплексах дешевле жилья в новостройках и расположены в центральной части города.
«Фактор жадности срабатывает, а потом начинаются вопросы: что мы купили, как нам в этом жить»
Роман Петренко, специалист компании «Этажи»
У менеджеров отдела продаж нет задачи каждому человеку каждый раз говорить, что это не жильё, хотя они спокойно отвечают на вопросы, если их задавать, говорит Петренко.
— И в проектной декларации, и в долевике (договоре долевого участия. — Прим. ред.) не написано «квартира» — там написано «нежилое помещение», объект называется «гостиница». Люди, которые инвестируют в такие объекты, должны понимать, что они вообще-то в доходный объект инвестируют, его нужно использовать по назначению, — соглашается Владимир Мартыненков. — Должна быть потребительская осознанность без перекладывания ответственности: я апартаменты купил, мне тут чего-то не так рассказали. Просто формат новый, на рынке и хороших примеров пока мало, и плохих. Я думаю, ситуация сама по себе сбалансируется.
При этом и депутаты, и застройщики, и эксперты убеждены, что такой формат недвижимости в городе должен быть — как цивилизованная альтернатива долгосрочной аренде квартир. В первую очередь спрос сегодня формируют люди, которые приезжают в Новосибирск работать, и молодёжь, пока не заинтересованная в постоянном жилье.
Тем не менее, считает Роман Петренко, число тех, кто покупает апартаменты именно для жизни, тоже будет расти. Просто потому, что апартаменты — нежильё по факту — дешевле дорожающего из-за новых законов жилья.